Le aree che circondano gli aeroporti italiani possono diventare uno dei prossimi fronti della rigenerazione urbana e dell’investimento immobiliare. La ricerca di Scenari Immobiliari stima che, con orizzonte 2040 e successivo, l’evoluzione degli scali, il riuso delle superfici disponibili ed il rinnovo delle concessioni potrebbero mobilitare 11 miliardi di Euro di investimenti, generare oltre 25 miliardi di valore immobiliare e produrre più di 126 miliardi di Euro di valore aggiunto complessivo.

Il presupposto è il superamento della tradizionale funzione aeroportuale centrata sul trasferimento dei passeggeri. Gli hub vengono letti come Aerotropolis: sistemi territoriali nei quali trasporto, attività produttive, accoglienza, servizi, occupazione ed immobili destinati a nuove funzioni si sviluppano in connessione con l’aeroporto e con il contesto metropolitano.

La dinamica del traffico conferma la rilevanza della rete nazionale. Nel 2025 gli aeroporti italiani hanno registrato circa 230 milioni di passeggeri, con una crescita del 5 per cento rispetto all’anno precedente, ed una movimentazione superiore a 1,24 milioni di tonnellate di merci. I dieci principali scali concentrano il 77 per cento del traffico-passeggeri nazionale, mentre il 91 per cento circa delle merci transita attraverso i primi tre aeroporti.

Per misurare le prospettive di sviluppo, lo studio prende in considerazione la domanda potenziale, la possibilità di trasformazione sotto il profilo urbanistico ed edilizio, la capacità di rigenerazione economica e sociale, l’iter amministrativo, i parametri di sostenibilità e il livello di intermodalità. Milano-Malpensa guida la graduatoria con 7,55 punti; Roma-Fiumicino segue con 7,40 punti e Bologna raggiunge 6,40 punti; Venezia si colloca a 5,90, mentre Milano-Linate ottiene 5,10.

L’analisi distingue tre profili di sviluppo. Malpensa e Fiumicino sono identificati quali gateway intercontinentali. Bologna, Napoli e Linate appartengono invece al segmento degli hub regionali e degli aeroporti specializzati. Catania, Bari, Palermo e Bergamo mostrano opportunità prevalentemente associate alla riqualificazione e alla rigenerazione delle strutture già presenti.

Un capitolo decisivo riguarda le concessioni aeroportuali. Secondo Scenari Immobiliari, l’attuale assetto è caratterizzato da procedure rigide e da durate che non sempre corrispondono agli orizzonti richiesti da investitori istituzionali ed operatori del real estate. Stabilità giuridica, possibilità di adattare le funzioni insediate e tempistiche compatibili con i cicli finanziari vengono indicate come condizioni essenziali per favorire l’afflusso di capitale privato. Le prossime scadenze concessorie potrebbero dunque costituire un passaggio utile ad avviare interventi di trasformazione urbana e sviluppo edilizio.

Limitatamente ai maggiori progetti nelle aree peri-aeroportuali, la ricerca quantifica in circa 5,5 miliardi di Euro gli investimenti destinati al comparto delle costruzioni. Il valore immobiliare potenziale supera i 14 miliardi di Euro, mentre il valore aggiunto complessivo, includendo le ricadute dirette, indirette e indotte, viene stimato in oltre 88 miliardi di Euro.

Tra i casi già avviati figura il Linate Airport District, realizzato da Costim Real Estate in subconcessione con Sea presso l’aeroporto di Milano-Linate. Il programma contempla spazi direzionali, strutture ricettive, congressi, eventi e servizi, con una configurazione pensata per collegare l’hub al sistema urbano milanese. Sono in corso le opere relative ai sottoservizi e la definizione progettuale degli edifici destinati a hotel ed uffici.